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Congrès eco-bau et NNBS 2017: assainissement, changement d’affectation ou construction de remplacement?

Congrès eco-bau et NNBS 2017: assainissement, changement d’affectation ou construction de remplacement?


Martin Hitz, président NNBS, accueille les invités

Après Mme Pfromm et M. Hitz, Thomas Blanckarts, le directeur des Services des bâtiments du canton de Bâle-Ville, et Olivier Meile, de l’Office fédéral de l’énergie, ont salué l’assistance. Le premier intervenant, Daniel Grando, directeur de Development Consulting Halter Immobilien, a expliqué comment il aborde la problématique en tant que prestataire de services immobiliers. Selon son expérience, on envisage généralement beaucoup trop vite des solutions de construction lors de la planification. Voilà pourquoi pour un immeuble existant, il élabore une stratégie sur laquelle la planification peut se fonder.

Le point de vue du prestataire de services immobiliers

Il procède comme suit: il détermine d’abord les potentiels, par exemple en termes de coûts, de risques, de recettes, de valeur et d’écologie. Puis il élabore des variantes. Selon l’immeuble, elles vont de la «poursuite de l’exploitation» à la construction de remplacement, en passant par «l’assainissement minimal» et «l’assainissement complet avec extension». Ces variantes sont ensuite évaluées, en tenant compte de tout le cycle de vie. En commençant par le terrain et son contexte, on examine différents aspects comme l’exploitation de l’espace, l’énergie, l’écologie, jusqu’aux coûts sur tout le cycle de vie. Sur la base de cette évaluation, une variante est proposée pour être traitée. Ce concept est applicable aux biens individuels comme à des portefeuilles entiers. M. Grando a montré la mise en œuvre pratique sur la base de l’analyse des opportunités et des risques que son entreprise a réalisée pour le bien de la Claridenstrasse à Zurich.

Remplacement dans un contexte exigeant

Emanuel Christ, de l’entreprise Christ & Gantenbein AG, a fait part aux invités des réflexions de principe qui ont finalement conduit à l’agrandissement du musée d’art de Bâle. Il s’agissait d’ajouter une extension au bâtiment existant.

Pour M. Christ, le rapport au contexte est toujours prioritaire pour les rénovations de tout type – c’est-à-dire l’autonomie architecturale, la délimitation, l’harmonie, etc. Pour le musée d’art, le contexte était exigeant. D’une part, il s’agissait de tenir compte du bâtiment existant, de qualité; d’autre part, le terrain disponible, présentant un profil vertical multiple, était tout sauf simple à bâtir. L’ancien et le nouveau bâtiment devaient fonctionner comme des éléments du «système musée d’art» et être perçus ainsi.


Emanuel Christ, Christ & Gantenbein

Pour que le nouveau bâtiment soit durable (le standard Minergie-P-Eco était requis), il a fallu trouver des solutions innovantes à différents problèmes. Mentionnons par exemple l’éclairage par la lumière du jour: des ouvertures relativement étroites avec un taux de réflexion élevé conduisent une lumière de qualité dans les salles d’exposition. Ceci réduit non seulement la consommation électrique de l’éclairage, mais aussi l’apport de chaleur en été, et donc l’énergie nécessaire pour rafraîchir le bâtiment.

Remplacement bénéfique pour la collectivité

La problématique était bien différente à la Bâloise Assurances, comme l’a exposé Philippe Fürstenberger, directeur général du projet Baloise Park et membre de la direction. Le point de départ était une aire complète, avec notamment un hôtel de 35 ans et un bâtiment administratif de 60 ans. 

M. Fürstenberger a expliqué comment on a procédé pour évaluer l’existant. Pour l’hôtel comme pour le bâtiment administratif, la structure a été l’élément déterminant dans la décision de Bâloise Assurances, qui a opté pour le remplacement et non pas pour l’assainissement. Il n’aurait pas été possible d’adapter les bâtiments aux exigences actuelles avec des coûts raisonnables. De plus, le rendement attendu aurait diminué après l’assainissement – d’une part, car les revenus locatifs n’auraient guère pu augmenter sur le cycle de vie des bâtiments, et d’autre part, car les coûts d’exploitation augmentent avec l’âge des bâtiments.

Au final, on a obtenu un plan de construction où la ville obligeait les maîtres d’ouvrage à construire de manière durable. On est ensuite passé à la planification-test. Il en a résulté un projet avec trois grands bâtiments et – joli bonus – une nouvelle place publique. Exprimé en chiffres: après l’achèvement de la dernière phase de construction, 620 postes de travail modernes pour Baloise Group, un nouvel hôtel d’affaires de grand standing et 15 000 m2 de surfaces de bureaux et de vente seront disponibles sur un emplacement attrayant.

Assainir en gagnant de la surface

Syngenta a opté contre le remplacement et pour l’assainissement pour son bâtiment administratif Rosental, comme l’a expliqué Johannes Kretzschmar, de l’entreprise Gruner SA, Bâle, chargée du projet. L’énergie grise a été un aspect déterminant en faveur de l’assainissement. Lors de la transformation, il a fallu respecter différentes exigences. Il s’agissait notamment de conserver le caractère marquant du groupe de bâtiments. Par ailleurs, il fallait maîtriser la logistique et le bruit du chantier dans un environnement très fréquenté. Le bâtiment devait être mis aux normes en vigueur (par exemple dans le domaine de la sécurité incendie et de la sécurité antisismique), le poste de transformation du quartier devait être remplacé, le restaurant du personnel, dans la cour intérieure de l’ensemble, devait être remis à neuf et un agencement de bureaux moderne devait être réalisé. L’ensemble devait être certifié conforme au standard Minergie-P-Eco. 


Johannes Kretzschmar, Gruner AG

Concernant l’agencement des bureaux: décaler les façades vers l’extérieur a permis de gagner une surface à peu près équivalente à un étage supplémentaire. L’acoustique dans le nouvel espace ouvert des bureaux s’est avérée assez difficile à maîtriser. La ventilation, le chauffage et la climatisation ont été intégrés au plafond. La mise en œuvre des consignes Minergie-P-Eco a été très exigeante, mais a réussi grâce à l’accompagnement intensif des travaux.

Assainissement malgré un bloc de béton des années 70

Pour l’assainissement du complexe scolaire de Bäumlihof, à Bâle, la structure du bâtiment a là aussi constitué un aspect crucial, comme l’a expliqué Bernhard Gysin, responsable des écoles au Services des bâtiments du canton de Bâle-Ville. Le lycée, construit au milieu des années 1970, n’était pas conforme aux exigences actuelles, ni en termes de construction, ni en termes scolaires. Son architecture n’était pas particulièrement qualitative et il était partiellement en mauvais état. Globalement, il y avait donc peu de raisons de ne pas remplacer les bâtiments. 

Une analyse complète de l’état du bâtiment a toutefois montré qu’il était possible de réaliser un complexe scolaire moderne à partir de l’existant. Un argument supplémentaire a plaidé en faveur de l’assainissement: il n’y avait pas assez d’espace autour de l’école pour construire un nouveau bâtiment. Le canton tenait à donner l’exemple et à trouver une solution durable. Le complexe devait donc être conforme au standard Minergie-P-Eco ou atteindre un niveau équivalent, ce qui signifiait notamment abaisser l’indice énergétique de 300 MJ/m2 à 24,2 MJ/m2. 

Les commentaires relatifs à la certification étaient intéressants: dans un premier temps, il s’agissait seulement de construite «à un niveau équivalent», pour des raisons de coût, et de renoncer à la certification. En raison des problèmes prévisibles d’assurance-qualité et de contrôle des résultats, on a finalement opté pour la certification, du moins selon Minergie-Eco (on a laissé tomber le «P» en raison de l’isolation périmétrique, difficile à mettre en œuvre). Il faut aussi signaler que l’ensemble du complexe a été transformé pendant le fonctionnement de l’école.

D’abord observer, ensuite construire

La conclusion de la manifestation pourrait être la suivante: il ne faut pas élaborer trop tôt des solutions de construction, mais effectuer d’abord un état des lieux soigneux. Ce dernier constitue une base permettant de trouver la bonne stratégie pour développer un bien immobilier.

Parmi les ateliers de travail organisés l’après-midi, les deux portant sur «l’assainissement et la construction de remplacement» et «les nouveaux concepts d’assainissement» ont été très appréciés. Les excursions ont permis de visiter les biens discutés le matin. Le musée d’art de Bâle a suscité un très fort intérêt auprès des visiteurs. De nombreuses personnes ont assisté aux réunions d’eco-bau, du NNBS et de la SGNI.

Le prochain congrès d’eco-bau et du NNBS aura lieu le 15 mars 2018. 

EXPOSÉS DU MATIN (EN ALLEMAND)

Begrüssung | Bienvenue
Friederike Pfromm Präsidentin eco-bau | présidente d’eco-bau ; Martin Hitz, Präsident NNBS | président du NNBS; Thomas Blanckarts, Hochbauamt, Kanton Basel-Stadt | responsable de l’Office de la construction, canton de Bâle-Ville; Olivier Meile, Bundesamt für Energie | Office fédéral de l’énergie

Erneuerungsstrategien – eine Auslegeordnung | Stratégies de rénovation – un état des lieux
Daniel Grando, Halter AG, Zürich

Alt und neu: Erweiterung Kunstmuseum Basel | Ancien et nouveau: Extension du Kunstmuseum Basel
Emanuel Christ, Christ & Gantenbein AG, Basel

Ersatzneubau: Baloise Park – der neue Hauptsitz der Basler Versicherungen | Bâtiment neuf de remplacement: Baloise Park – Le nouveau siège de la Bâloise Assurances
Philippe Fürstenberger, Basler Versicherungen, Bereich Immobilien, Basel

Sanierung: Das Bürogebäude Syngenta Rosental | Assainissement: Le bâtiment administratif Syngenta Rosental
Johannes Kretzschmar, Gruner AG, Basel

Sanierung: Schulanlage Bäumlihof, Basel | Assainissement: Le Gymnase Bäumlihof, Bâle
Bernhard Gysin, Hochbauamt Kanton Basel-Stadt

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SESSIONS DU APRÈS MIDI (EN ALLEMAND)

A1 Sanierung oder Ersatzneubau? 

A2 Neue Sanierungskonzepte

A3 Umnutzungen – warum und wie?

 

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